פסק-דין בתיק ת"א 4921-03-09

1. התובע והנתבע הינם בעלי זכויות ביחידות בבניין בקרית חיים. התובע הינו בעלים של יחידה 2 בקומת הקרקע, ויחידה 9 בקומה שמעליה. הנתבע הינו הבעלים של יחידה 1 בקומת הקרקע ויחידה 10 בקומה שמעליה.

הצדדים רכשו את היחידות בזמנים שונים  ממר דוד זכאי.

בכתב התביעה  נתבעו כמה סעדים: 

א.      להורות לנתבע לאפשר לתובע גישה חופשית ליחידה 9 של התובע מ"שטח המעבר" (להלן יבואר לאיזה שטח הכוונה).

ב.       להורות לנתבע להסיר את הדלת החוסמת את הגישה לשטח המעבר וכן את הסככה הבנויה מעליה.

ג.        לחייב את הנתבע בנזק הכספי שנגרם לתובע עקב מניעת שימוש בנכס והשכרתו בסך של 31,257 ש"ח בתוספת מע"מ, עבור התקופה שהחל מחודש 1/07 ועד חודש 3/09. בסה"כ 36,000 ש"ח.

2. בהמשך ניתן פסק דין חלקי בהסכמה, בישיבת 17.5.10,  שייתר ההחלטה בשני הסעדים הראשונים שנזכרו. ניתן  צו עשה שחייב הנתבע לאפשר גישה חופשית לתובע ליחידה 9 שלו שבקומה הראשונה, דרך "שטח המעבר" כפי שהוגדר בתביעה. הצו נוסח כך שהנתבע חויב לתן זכות מעבר לתובע , ולא לחסום הדלת נשוא התביעה (שחסמה הגישה לאותו שטח - הערה שלי י.פ) באופן שימנע מן התובע פתיחתה במפתח המצוי בידו.

אתאר עתה ההשתלשלות ועובדות הרקע הנחוצות להבנה,לשם הכרעה ביתרת התביעה.

3. ב 1.4.02 נחתם הסכם אופציה בין מר זכאי לבין הנתבע לרכישת יחידה 10 על ידי הנתבע:  נספח א' לכתב התביעה. באותו הסכם צוין כי " לאחר הרכישה האמורה ייתן מר סלמה זכות מעבר ליחידה מספר 9 מתוך השטח המסומן ה' וצבוע בירוק". אותו שטח הוא שהוגדר בסעיף 7 לתביעה כשטח המעבר, שאת חסימתו בדלת נעולה התבקש לבטל.  אותו שטח מצוין בתשריט ת/5 בירוק.  גרם המדרגות המוליך אליו סומן באיקס בתשריט, ונחזה אף בתמונה המצורפת ל ת/5. 

4. התשריט ת/5 מהווה חלוקת שטחים בבנין,  שהוסכמה בזמנו על ידי כל בעלי היחידות בבניין (איזה שטח יוצמד לשימושה של איזו יחידה):  החתימות (רבות אלו של התובע, של  הנתבע ושל מר דוד זכאי), מופיעות בחלק העליון של התשריט.   על גבי התשריט נרשם שהוא צמוד להסכם חלוקת ההצמדות שמיום 1.4.02. היינו חלק מהסכם זה, שצורף כנספח ב' לתצהיר התובע. באותו הסכם מוגדר שהחלק הצבוע בכחול יוצמד ליחידה 2 (של התובע), והחלק הצבוע בורוד יוצמד ליחידה 9 (של התובע). החלק הצבוע בכתום יוצמד ליחידה 1 (של הנתבע) והחלק הצבוע בירוק יוצמד ליחידה 10 (של הנתבע).

5. ב 11.12.02 נערך הסכם בין מר דוד זכאי לבין הנתבע לרכישת יחידה 10 (בהמשך להסכם האופציה) אותו הסכם צורף כמוצג ת/8. בעמ' 2 שבו נרשם כדלקמן:

"הואיל והקונה (היינו הנתבע) שהוא בעל הזכויות ביחידה מספר 27/1 + 26 בבניין, התחייב כי אם ירכוש את הנכס הוא יעניק לבעלי הזכויות ביחידה מספר 27/9 + 26 בבניין (קרי לתובע - י.פ) זכות מעבר דרך החניה הנ"ל, לפי מקומה ושטחה על פי התוכנית, וכי בגין זכות מעבר זו תרשם זיקת הנאה בעת שיתוקן צו הבית המשותף לפי הסכם 1.4.02...".

6. הנתבע אישר בחקירתו כי אותה "חניה" המוזכרת בהסכם ככזו שבה תוענק זכות המעבר אינה אלא השטח הירוק המופיע ככזה בת/5. היינו, אותו שטח שהוגדר הן בהסכם האופציה, והן בהסכם מ 11.12.02, כשטח בו מחויב הנתבע ליתן זכות מעבר ליחידה 9 של התובע. הנתבע מדגיש כי לא הוא שבנה על שטח המעבר. אף התובע בעדותו  אישר כי הבנייה והתקנת הדלת באותו מעבר היו שלו עצמו. אלא שבהמשך הוחלף המנעול בדלת שהתקין התובע באותו שטח מעבר. כך נחסמה דרך המעבר, לשימושו של התובע:  הדלת נותרה נעולה לפחות בחלק משעות היממה ולמשך תקופה ארוכה.

כפי שיבואר, לעת שמיעת העדים התברר כי מי שהחליף המנעול היה שוכר ששכר כל המתחם מהתובע ומהנתבע כאחד, ולכן לתקופת שכירותו במתחם כולו, לא התעוררה בעיה מעשית; היא התעוררה כאשר עזב. 

7. לפחות חלק או כל הבניה של התובע בשטח המעבר, כך נראה, נעשתה בלא היתר. שכן התובע טען בחקירתו שחויב בגינה בקנסות. ואולם, עניין זה הוא מעבר לצורך.

גם כאשר מדובר בדלת שהתקין התובע עצמו במקור בשטח המעבר, הרי שעל פי הסכם ההצמדות, אותו שטח מעבר נפל בחלקו של הנתבע. האחרון מחויב היה לאפשר זכות מעבר ליחידה 9 של התובע מאותו שטח. למעשה אף בסיכומי הנתבע אין חולק על קביעה זו, היינו על עצם זכות המעבר כפי שהיא מופיעה בהסכמים עליהם חתום הנתבע  (בין אם נתייחס לאותה זכות מעבר כמעין זכות קניינית או זיקת הנאה, ובין רק חובה של הנתבע שנטל על עצמו לטובת צד שלישי, הוא בעל יחידה 9). הן בהסכם האופציה והן בהסכם ת/8 נזכר חיוב זה של הנתבע, שיש לראות בו בבחינת "למצער", משום חוזה לטובת צד שלישי, בענין הבטחת זכות המעבר ליחידה 9 של התובע.

8. לפי טענת התובע, התקין הנתבע או מי משוכריו מנעול בדלת.  זו היתה פתוחה כאמור רק בחלק משעות היממה, בניגוד מוחלט למחויבותו של הנתבע לאפשר זכות מעבר ליחידה 9. הנתבע טוען כי הוא מכל מקום כלל לא נכח בשטח, ולא חסם את זכות המעבר. לכל היותר מדובר בפעולה של  שוכר.

כאמור,  בישיבת 17.5.10 ניתן פסק דין חלקי בהסכמת הצדדים המחייב הנתבע במתן זכות מעבר לתובע 24 שעות ביממה, ללא הגבלה. ולהסרת ספק לא תחסם אותה דלת שבשטח המעבר, היינו שהתובע יוכל לפתוח אותה באמצעות מפתח שבידו. נפסקו אפוא  סעדי התביעה שעניינם חיוב בגישה כל העת מאותו שטח מעבר.

נותר הסעד הכספי הנתבע, בגין הנזק שטוען התובע שהוסב לו בעקבות החסימה בעבר, ועניינו בחוסר יכולת להשכיר היחידה העליונה (מס' 9): חוסר יכולת מלא או לפחות במחיר שוק ריאלי. הצדדים לא הצליחו להביא לכלל פתרון מוסכם את אותה מחלוקת כספית שנותרה, ולפיכך הוגשו תצהירים ונשמעו ראיות. יצוין כי התובע בסיכומיו מתייחס לנזקים גם לתקופה שלאחר פסק הדין החלקי.  נטען שגם אם הוסרה החסימה של דלת נעולה בחלק משעות היממה, הרי זכות המעבר ליחידה 9 קשה למימוש באותה דרך גישה, מאחר ושוכרת של הנתבע חוסמת אותה חלקית. ומבלעדי אותה דרך גישה, יש גישה ליחידה 9 רק דרך יחידה 2, היינו שאז כדי להשכיר את יחידה 9 נדרש שהשוכר יהא אותו שוכר ששכר גם את יחידה 2. נגרם לו נזק לתובע, כך הילוכה של הטענה, בשל חוסר היכולת להשכיר בנפרד את יחידות 2 ו 9 לשוכרים שונים. הקושי במימוש זכות מעבר מפחית מאטרקטיביות ההשכרה של יחידה 9. להלן יפורטו הדברים. אקדים ואציין כי ראיתי לדחות הסעד הכספי.